ALERTA LEGAL N° 1 – AÑO 2025
PUBLICACIÓN EN EL DIARIO OFICIAL DEL REGLAMENTO DE LA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
INCIDENCIA EN LOS SEGUROS ASOCIADOS A CONDOMINIOS
El jueves 9 de enero de 2024 y con bastante retraso se publicó en el Diario Oficial el Reglamento de la Ley 21.442, la cual se encuentra vigente desde abril del año 2022 y que contiene la nueva ley de copropiedad inmobiliaria.
La nueva ley establece importantes cambios en diversas materias y en lo que respecta a los seguros, estos se regulan en el art. 43 de la ley al siguiente tenor:
*»Artículo 43.- Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando estas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva. Lo anterior es sin perjuicio de otras coberturas complementarias que la asamblea de copropietarios decida incluir en la respectiva póliza para la protección de los bienes comunes y/o sus unidades, tales como sismo o salida de mar.
La contratación, renovación y término del seguro colectivo contra incendio del condominio deberá efectuarse conforme a las exigencias, normas procedimentales y excepciones que establezca EL REGLAMENTO DE ESTA LEY y LA NORMATIVA QUE DICTE LA COMISIÓN PARA EL MERCADO FINANCIERO, en el ejercicio de sus funciones.
Al respecto, la referida Comisión deberá establecer mecanismos que protejan los derechos de los copropietarios y que eviten el doble pago de seguros por parte de estos, resguardando:
a) Que los copropietarios puedan presentar la póliza contratada por el condominio ante las entidades crediticias, con el objeto de ejercer el derecho contemplado en el inciso tercero del artículo 40 del decreto con fuerza de ley N° 251, de 1931, del Ministerio de Hacienda.
b) Que los copropietarios puedan renunciar a las opciones que el seguro del condominio contempla para cubrir los daños que sufra su respectiva unidad, especialmente cuando esta se encuentre asegurada contra incendio mediante otra póliza vigente, como la que dicho copropietario contrate con ocasión de una operación hipotecaria. Con todo, dicha renuncia no implicará, en caso alguno, que ese copropietario se exima de la obligación de pagar la parte del seguro del condominio correspondiente a la cobertura de los daños que sufran los bienes e instalaciones comunes, la que será plenamente exigible.
c) Que el pago de indemnizaciones por los daños parciales que sufra una unidad, ya sea que se trate de la liquidación del seguro del condominio o de la liquidación de otra póliza contratada con ocasión de una operación hipotecaria, se destine, en primer lugar, a la reparación del bien asegurado y no al pago del saldo insoluto en favor del acreedor hipotecario de dicha unidad.
La contratación de un seguro colectivo contra incendio también será exigible respecto de aquellos condominios que no contemplen unidades con destino habitacional, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca lo contrario.
En el caso de los condominios de viviendas sociales, la cobertura contra el riesgo de incendio se regirá por las normas especiales y las excepciones que establezca el reglamento de la ley, con el objeto de cautelar que tales condominios cuenten con un adecuado resguardo ante dicho siniestro, pero sin imponerles una carga excesiva a los copropietarios. Lo anterior es sin perjuicio de la posibilidad que tales condominios y las unidades que los conforman puedan postular y acceder, de manera preferente, a los recursos públicos referidos en el artículo 68, con el objeto de solventar el pago de reparaciones o reconstrucciones derivadas de la ocurrencia de un incendio u otra catástrofe.»* (negritas y mayúsculas agregadas)
Como vemos, la ley no reguló de forma definitiva la contratación de los seguros, sino que estableció que la contratación, renovación y término del seguro colectivo contra incendio del condominio deberá efectuarse conforme a las exigencias, normas procedimentales y excepciones que establezca el reglamento de la ley y la normativa que dicte la CMF, en el ejercicio de sus funciones.
QUÉ DICE EL REGLAMENTO DE LA LEY SOBRE LOS SEGUROS
- DEL PAGO DEL SEGURO COLECTIVO CONTRA INCENDIO. ARTÍCULO 37
- La prima tiene que ser pagada por todos los copropietarios, obligatoria e irrenunciablemente de manera conjunta con los gastos comunes.
- En los avisos de cobro de gastos comunes deberá incluirse el valor de las primas que le corresponda a cada unidad, aplicándose la misma proporción que rige para el cobro de las otras obligaciones económicas del condominio.
- DE LA CONTRATACIÓN DEL SEGURO COLECTIVO CONTRA INCENDIO. ART. 38
- Deberá ser contratado inicialmente por la persona natural o jurídica propietaria del mismo (propietario primer vendedor/Inmobiliaria) y la póliza del referido seguro formará parte del archivo de documentos del condominio (art. 9 de la Ley).
- La asamblea de copropietarios podrá decidir incluir en la póliza otras coberturas complementarias para la protección de los referidos bienes comunes y/o sus unidades, tales como sismo o salida de mar (sismo no es cobertura obligatoria).
- Corresponderá al administrador resguardar que el condominio se encuentre permanentemente asegurado, al menos, contra el riesgo de incendio, renovando el contrato de seguro antes de los respectivos vencimientos de la póliza, en caso de que corresponda, y velando por que todas las unidades mantengan cobertura permanente contra riesgo de incendio, sea mediante la póliza base de seguro colectivo contra incendio o la opción de contratación de seguros individuales.
- Para el debido cumplimiento de esta obligación, el administrador podrá requerir a los copropietarios periódicamente, y a lo más cada 12 meses, el envío de información actualizada, la que deberá ser solicitada y entregada de manera oportuna mediante el envío de correos electrónicos a través de las casillas señaladas en el Registro de Copropietarios o mediante otro tipo de comunicaciones realizadas por la vía más expedita posible.
- QUÓRUMS PARA LA CONTRATACIÓN, RENOVACIÓN Y TÉRMINO DE LAS PÓLIZAS DE SEGUROS COLECTIVOS CONTRA INCENDIO
- En caso de la renovación o contratación de un nuevo seguro colectivo, siempre que no implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, el administrador requerirá previamente acuerdo del comité de administración y de la asamblea ordinaria en los términos señalados en el artículo 15, N°1, letra e) de la Ley.
- Por otro lado, en caso de que se contrate un nuevo seguro que implique modificar los riesgos cubiertos por la póliza vigente, eliminando o incorporando coberturas complementarias, el administrador requerirá previamente acuerdo del comité de administración y de la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada en los términos del cuadro señalado en el artículo 15, N°3, letra k) de la Ley.
- Si el comité de administración acuerda no renovar el seguro existente, la contratación de una nueva póliza requerirá el acuerdo previo de la asamblea de copropietarios, adoptado con los quórums señalados en el N°1 del cuadro contenido en el artículo 15 de la Ley, los que también serán aplicables en caso de que se proponga a la asamblea el término anticipado del seguro existente.
- DEL SEGURO COLECTIVO CONTRA INCENDIO EN LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES. ART. 40
- Las disposiciones relacionadas con la obligación de contratación de un seguro colectivo contra incendio serán, en lo que corresponda, plenamente aplicables a los condominios de viviendas sociales.
Este documento no constituye asesoría legal
En caso de requerir mayores antecedentes, por favor enviar correo electrónico a: seguros@contreraslex.cl
